商业信息

沿街商铺，俗称底商，是一种最经典最传统的商业经营模式，这种模式具有恒久的生命力，长久以来，一直受到投资者的青睐。
　　
　　业态组合是商业项目生命力
　　
　　与其它的商业模式相比，投资沿街商业的风险较小。其它的商业模式在近代才逐步形成和发展，如百货商店、专业市场、综合超市、专业超市等，都有各自的特色，但其经营灵活性比较差，虽然在某一时期会比较红火，但不能保证长期适应人们的消费习惯。而沿街店面，即使出现经营困难，也很容易转让。
　　
　　沿街商铺的价值具有明显的区域特征。一般而言，沿街商铺的价值与市中心的距离相关。越是处于市中心，其商业价值就越大。市中心商铺的出租率高，租金也较高，因此具有价值大，风险小的特征。而处于市区外围的沿街底商的价值不确定性较大。如靠近某些知名市场的底商，其租金甚至可以与市中心的相媲美，但一旦市场搬迁，则其租金就会打一个很大的折扣。

　　
　　沿街商铺的业态组织对商铺价值的影响是很大的。商铺的价值除了其建设本身的价值，更重要的是它的“无形价值”。南京昆斯兰置业发展有限公司营销部经理孙长坤说出了业态组合的重要性：“业态组合决定了商业项目的生命力，可以让项目得到良好的发展与后期运营。”可以肯定的是，一个城市的主要商业街的知名度比其他街巷要高得多。如果这一类商业街在业态组织上有特色，那么它的“无形价值”会更高。南京最典型的代表是湖南路商业街与南京1912商业街区。【揭秘底商投资之道①：市场风险外的四大变数】
　　
　　商铺的价值还与所处街道的宽窄相关。古时候的商业街的宽度一般为6米左右，是为了适合人们步行的生活方式，那么到了自行车时代，商业街的宽度需要12米以上；而汽车时代的到来，则要求商业街达到30米左右。比较适合现代商业街要求的街道宽度一般为二类：一类是10—20米宽的步行商业街，一般一个城市都会有一至二条商业步行街；另一类则是适合汽车购物时代需要的20—35米宽的市区双向道路。目前人们对后一类商业街还缺乏认识，但如果你有驾车购物的经历，应该会有体会。试想，如果汽车无法方便进入和停靠，汽车拥有者又如何去购物?在私家车爆发性增加的今天，这类商业街将很有前景。
　　
　　底商投资优于商场商铺投资
　　
　　我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由一线城市转移到二、三线城市，从广州、深圳、上海、北京直奔南京、合肥等地。但目前而言，在南京真正有旺铺感觉的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。南京近几年处于住宅大开发时期，大量兴建板块缺少商业配套，底商作为其它物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。
　　
　　做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益较少应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。（365地产家居网 胡琼）

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