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　　几十万投商铺不挣反赔、经营小饰品投资几万却生意红火……

　　后援团专家点评个案 揭秘商业地产投资真相

　　住宅市场持续观望，石家庄商业地产却日渐兴旺起来。记者走访石家庄市场时，发现多个商业地产项目销售形势向好，价格开始上扬。在这种背景下，河北新闻网推出的商业地产投资服务也备受众多石家庄网友和业内人士的关注。

　　近日，接连有读者向我们反映自己的投资经历：有市民一次性投资近五十万，结果仅仅两年就有18万打了水漂，也有市民就花了几万，结果自己饰品生意现在红红火火……为啥商业地产投资的回报差距如此悬殊？商业地产投资其中隐藏着哪些秘密？且看本网投资后援团的专家为您一一解析。

　　故事一： 投资两年怎么缩水了18万？

　　市民陈升是省会一家设计院的员工，已经工作十多个年头了。

　　“这些年也积攒了一点钱，一直想搞点投资，不过一直也没有很好的项目。”陈升说三年前听一个朋友说，她在闹市区投资了一个小店，结果生意好的‘一塌糊涂’，一年不到就要开分店。“这件事对我的刺激很大。当时我就下定决心，一定要投资个商铺。”

　　“我家离着运河桥客运站挺近，当时这一片有几个商业地产项目宣传攻势都很猛，我觉得这么猛烈的宣传，再加上比较靠近汽车站，因此未来升值的空间可能会很大。于是就投资了一家商铺。”陈升说。

　　据陈先生说，一开始商铺出租的情况还不错，很少有闲置的时候，结果后来开发商基本上把商铺都卖光了，后期就没人宣传了，这时候由于商铺里干啥的都有，没有什么特色，房子的租金就开始一路下滑。

　　原来租金有三千多，后来租金一路下滑到不到两千，下滑了一半还多。因为那会儿家里有点事急用钱，于是我四处找人出售。

　　后来，被我的一个朋友买下了该单位，不过价钱只有30万元，和当初买入时的48万多元相比，两年时间缩水了18万元。

　　点评： 吃不准时选择逆向思考

　　“避免商业地产投资失败，首先要考虑风险，要有风险意识，要事先进行考察。”中国房地产策划联盟副秘书长、本网投资后援团专家田步亮认为，这个案例中，陈先生的投资动力来源于朋友的介绍，进行投资之前没有进行详细的调查，而轻信了广告宣传。

　　一般来说，投资商业地产，实地考察的环节必不可少。

　　考察商业地产，关键的三点是，人气、租金和运营。关于商业地产的后期运营又特别值得关注。这个案例中，开发商操作商业地产项目是参考的住宅的手法：一卖了之。后续没有经营的风险就是，原先的售价会因租金的下降或者商户的惨淡经营而贬值。

　　田秘书长提醒广大投资者，在没有专家指导的情况下，又拿不准商铺的价值，不妨逆向思考一下。

　　首先，选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。

　　再此基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺档”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。

　　如果实在还是吃不准，那么投资比较保险的办法是“先租后买”。

　　故事二：选择售后包租的烦恼

　　与陈先生不同，市民张丽娟投资商业地产后，则有另一番困惑。

　　“开发商承诺的挺好的，说售后包租，结果租金一次比一次少，最后开发商注册的公司都不见了。”张丽娟说，几年前因为手头有一些富余资金，于是盘算着怎么让钱“生”钱。

　　后来听朋友说，投资商铺不错，结果就在选择购买了一套酒店式公寓。

　　“我记得当时，同时销售的有三个项目都有酒店式公寓，我还考察半天。我之所以投资这个项目是因为它价格最低，并且开发商承诺的回报率最高，还售后包租。”张女士说，

　　她说，她那个项目合同条款中说，项目包租3年，第一年投资回报率8%，第二年在9%，第三年10%。当时我寻思，虽然目前项目周边比较荒凉，但是有开发商包租，前三年起码收益是稳定的。三年后，说不定周边区域发展就成熟稳定了。

　　结果，买下公寓后第一年，租金收入挺好和当初开发商的承诺是一致的。到了第二年，租金进帐的频率就越来越长，第三年就根本收不到开发商的租金了。

　　之后，开发商直接人间蒸发了。断租后，很多业主都抛出房源。不过项目的“名声”坏了，所以接盘者寥寥无几。张女士的公寓至今还砸在她自己手里。

　　点评：高风险的铺子要远离

　　“尽管张女士投资失利了，不过从这个案例来说，张女士买入时机还是做得不错。”本网投资后援团专家、上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，投资商铺也如同炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机。

　　买成熟地段的项目回报可能比较稳定，但是买潜力地段的回报则比较大。不过这其中的问题是，要对开发商进行考察，投资者选择潜力股时，要考虑开发商的实力，如果是知名开发商投资项目则投资比较稳妥。其次不能相信售后包租的这种方式，现在商铺投资售后包租的方式出现的问题较多，这需要投资者特别关注。

　　杨红旭提醒说，要远离一些高风险的商铺。据介绍，这类商铺主要有两类：其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。

　　故事三：小投资也能迎来高回报

　　相对于陈先生和张女士的落寞，在新天地商城投资小饰品店的刘女士则是另一番情形。

　　“抓住女性的心，就抓住了市场。”刘女士笑着说，当初开个这个饰品店只投入了几万元，这几年一直花心思琢磨下女性心理，盯准女人的钱包，现在生意很红火。”饰品店老板

　　记者在该饰品店停留的半个小时里，上门光顾的顾客就有几十个。“逛街的时候最喜欢逛这些小店了，很多小玩意很漂亮的，也不贵，每次都买一些。”一位顾客一边四处观看饰品，一边跟记者介绍。刘女士说，十多年前，自己下岗失业后，也干过不少生意，不过赔得多挣的少，几年前她在新天地花了几万租下这个店面，开始努力钻研女性购物习惯，培养回头客，生意才步入正轨。

　　“别看都是小玩意，做到让天生就挑剔的女人喜欢，并有购买欲望，那可不容易。”经营饰品店多年的刘女士说。

　　“做这一行，你得时刻研究女人想要什么，琢磨女人的心那可是关键。平时要经常关注时尚杂志、时尚网站，站在时尚的前沿。”在她看来这是做这一行的关键所在，也是她一直以来赢得这个市场的秘诀。

　　点评：精心调研才能赢得市场

　　“作商业地产最重要的是：地段、地段、还是地段，人气、人气，还是人气，区位和人气永远是商业地产投资最最重要的原则，这一点怎么强调都不为过。”北京浙江企业商会副会长陈俊说。

　　陈俊认为：“刘女士经营饰品店的成功案例恰恰印证了这个观点。她经营店铺地处商业中心，绝佳的投资地段，稳定人流量充分保证了店铺的客流量。周边写字楼林立，白领群体聚集，刘女士的店铺清晰的定位于面向年轻女性群体，加之刘女士在货品上肯花心思，因此大大提升了店铺的人气。”

　　最后北京浙江企业商会副会长陈俊提醒广大投资者，投资商铺的正确方法是首先对商铺的区位环境进行周密的考察，是否适合商业经营。接着还要对未来商铺能否聚集到人气有准确的把握，对商铺服务的消费群体清晰的定位，考察周边消费是否能够持续支撑商铺的经营。具备这两点才能将投资收益的最大化。(文/河北新闻网记者王腾飞 刘玥晨)
 
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