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　　中国购物中心产业资讯中心首席专家 禹来

　　我们对上市公司进行分析发现，香港几个出名上市地产公司的资产负债率大多在40％以下，在30％以上。我们再看看香港租金收入占营业收入的比重，基本会在40％以上。总体来说，在香港租金利润占营业利润差不多一半以上。而在香港上市的内地公司资产负债率都在50％以上，且市值很低。大家可以发现，很多上市公司都跌破过发行价，还有的公司一直没有回到发行价以上。于是，我们要对中国内地公司的发展模式进行反思，这种反思自然而然牵扯到商业地产。

　　第一个问题，目前房地产开发商的滚动开发模式带来了很大风险，作为资产负债率是高负债，所以是高度金融风险。第二个问题，其开发的项目是否有做商业项目的价值？一家健康的地产公司必须有足够的净资产，一个高资产负债率的地产公司如果持续投资是不行的，风险会非常大，虽然这个风险从社会系统转嫁到金融体系上去了。

　　作为一个要有净资产的公司，其资产负债率要低，资产结构要好。资产结构以两种形式存在比较好，一种是现金，一种是持有性物业，在中国这样一个房地产集中度非常低的产业结构里，房地产公司持久性的经营物业是地产公司的健康证，是公司平稳度过房地产周期冲击的通行证。

　　商业地产持续发展，应从商业模式上有个持续开发的模式，从高负债转变为低负债，就是改变整个社会的金融风险和自己公司破产的风险。因此应从项目化改变为公司化，从期货制改为现货制，在深圳有的公司从来都是卖现楼的，而且收益并不低。

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