商业信息

　　深圳报业集团地产部负责人 王月华

　　中国的商业地产十分重要。首先商业地产对每个城市来说就像印钞机，它不像住宅地产卖完了就会对当年的GDP、税收就有贡献，商业地产是每年都有贡献，长期有贡献，所以每个城市对商业地产都非常重视。

　　其次，商业地产的操作难度非常大，业内流行一句话，住宅地产可能是大学生水平，商业地产是博士水平。商业地产不仅仅是卖楼，最重要的是把它经营起来，还要经营得好、经营得成功。

　　全国各地商业地产失败的例子太多了，广州从东到西十大购物中心，除了两家经营的非常好之外，两家勉强维持，其他六家经营惨淡，商业地产的问题比较突出。深圳商业地产项目有的销售成功但经营不成功，有的策划成功但销售不成功，有各种各样的问题。

　　因此，第二届中国（深圳）商业地产交流峰会非常重要，邀请了很多顶尖级的专家，他们都是业界高手，操作了中国很多商业地产。商业地产对中国来说是一个全新的领域，也是一个值得不断探讨的领域。

　　每个项目都是考验和挑战

　　美格行商业地产董事长 张红卫

　　今天是第二届（深圳）中国商业地产交流峰会召开的日子，也是美格行成立八周年的日子。美格行成立八年来，一共操作了189个项目。我们对待每个项目是认真的、是努力的，我们会不断地积累经验、吸取教训，使下个项目能做得更好。商业地产是相对复杂的，特别是集中商业每个项目都是一个挑战，不像有些住宅是形象好不好、销售快与慢、销售价格高与低的问题，它是成与败、生与死的问题。夸张地说，要么是价值连城能够给我们带来长期不断增长的长期收益，要么一文不值，不仅收不到租金可能还赔管理费、水电费。所以每个项目对我们来说都是一个考验，有非常大的压力。

　　商业地产的操作可能需要经验、需要丰富的资源和成熟的团队，这可能需要时间磨合、沉淀。对我们来说，这么多年来发展的速度相比同类单做住宅的公司可能慢了很多，但我们仍然会坚持自己的理想，一步一步地做好每一个项目。
    　专业细分为商业品牌提升渠道价值

　　中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利

　　我们看到国外购物中心不像国内每个店只有几十平方米、100平方米，他们专门卖雨伞的店可以做到3000平方米，专门泳装店可以做到5000平方米，这不是购物中心、百货店的问题，是中国零售品牌发展的细分化还不充分。现实给我们提出了严峻的挑战，购物中心、商业地产开发商必须面对这样残酷的现实，要让产品更加专业，适应现在零售品牌现实发展的需要。物业的可扩展性在前期规划时留下许多问题，比如在十年后需要进一步完善和改进的要求。服装品牌商家评价当前的商业项目认为，只有10％的商业项目才能够列入他们考虑的对象。这句话提醒了在座各位商业地产开发商，我们的项目是不是专业？
    

　　从住宅商业综合性房地产商在新政下的商业策略和发展支撑上进行梳理，资金主导型转向资产主导型，过去靠住宅回笼大量资金，现在做商业项目出发点不同，要沉淀大量资产，所以盈利模式也不相同。未来对地产商判断实力的依据也要跟国际接轨，不再看卖了多少住宅，应该看其旗下到底有多少资产。

　　产品模式方面，专业商业地产商开发的产品通常以功能为主。第二类是目前地产商最多采用的，所谓的城市综合体都是用资产资金平衡类作为一种资本运作手段，通过出售住宅回笼资金注入商业物业。第三类可能是下一步中国购物中心发展的重点，在座可能90％的人说城市综合体是中国商业房地产的发展方向，但我会说可能品质配套类的商业才是真正主力，国外80％是生活配套型，这才是所谓的超区域型的结构。所以，专业很重要。

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